:: Adcirculum ::

Der russische Immobilienmarkt hat sich rasant entwickelt. Ein schnelles Wirtschaftswachstum und die hohe Immigration von Arbeitskräften vorwiegend aus anderen GUS-Staaten, sind zwei wichtige Faktoren, die zu einer boomenden Nachfrage nach Immobilien aller Art geführt haben. Ein weiterer Grund ist in der steigenden Anzahl von Konzernen und internationalen Firmen zu sehen, die ihre Präsenz auf dem russischen Markt frühzeitig aufbauen wollen. Auch für russische Staatsbürger gelten Immobilien als die beste Geldanlage. Eine aktuelle Umfrage der Agentur Public Opinion Foundation (FOM) ergab, dass über 33 % der russischen Bürger ihre freien Geldmittel nur im Immobilienbereich investieren würden und das Immobilienmarkt-Rating von Feri schätzt Russland derzeit mit A (gut) ein.

Im Markt lassen sich hohe Mietpreise erzielen. Nach den Berechnungen des Beratungsunternehmens CB Richard Ellis ist die russische Hauptstadt Moskau der weltweit zweitteuerste Mietmarkt für Einzelhändler und der teuerste in Europa. CB Richard Ellis vergleicht in seinem Global Retail Destinations-Ranking die führenden Einkaufsstraßen der Weltmetropolen. Danach ist die Fifth Avenue in New York unangefochten die teuerste Einkaufsstraße für Einzelhändler. Hier werden Preisspitzen von bis zu 11.400 Euro Miete pro Quadratmeter im Jahr erreicht. Mit diesem Wert liegt New York sogar um 40 % über dem Spitzenpreis des zweitplatzierten Moskaus (6.840 Euro). Reuters stellt in seinem Bericht für die letzten 18 Monate in Moskau eine durchschnittliche Mietpreissteigerung für Einzelhandelsimmobilien in Höhe von 25 % fest.

Dementsprechend rekordverdächtig zeigen sich auch die Investitionszuflüsse. Nach Einschätzung von Jones Lang LaSalle belegte Russland im ersten Quartal 2007 mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 238 Mio. Euro bei Handelsimmobilien den 2. Platz in Kontinentaleuropa. Allein in Moskau gibt es heute über 50 moderne Einkaufszentren mit einer Gesamtfläche von 1,6 Mio. Quadratmeter (nur Premium-Segment). Im Bereich der Büroimmobilien gehört Russland ebenfalls zu den Ländern mit der weltweit größten Dynamik. Nach Angaben der Agentur Bloomberg nimmt Moskau beim Wachstumstempo der Mietpreise den 2. Platz in der Welt ein, nach Singapur. CB Richard Ellis stellt in seinem Bericht vom November 2007 für Moskauer Büromieten ein Jahreswachstum von 65,4 % fest. Rang eins belegt Singapur mit 82,6 %, Rang drei Mumbai mit 55 %.

Im Büroimmobilienbereich herrscht ein sehr hohes Mietniveau. Hier nimmt Moskau bereits den vierten Platz ein, mit 1.324 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Auf Platz 1 liegt London West End (2.408 Euro), auf Platz 2 Mumbai (1.388 Euro), auf Platz 3 London City (1.330 Euro) und schließlich auf Platz 5 Tokyo.

Als Ursache für diese Situation auf dem Büroimmobilienmarkt in Russland wird insbesondere der große Mangel an verfügbaren modernen Büroflächen gesehen. Trotz hoher Investitionen kann die Nachfrage noch lange nicht befriedigt werden, da ein erheblicher Investitionsrückstau aus Sowjetzeiten aufgearbeitet werden muss. Laut Investmentgesellschaft M.O.R.E. Moscow Real Estate, liegt der Bestand in Moskau heute bei 0,5 m² Bürofläche pro Einwohner. Zum Vergleich dazu: Der Wert liegt für Europa im Schnitt bei 3,8 m² und in Paris bei 4 m². Jones Lang LaSalle schätzte den Büroimmobilienbestand Moskaus für Ende 2007 auf 7,3 Mio. m². Ein ähnliches Ergebnis ergab auch die Analyse von Knight Frank, die den Büroimmobilienbestand für die Premium-Klassen A und B in Moskau auf ca. 5 Mio. m² schätzen.

Um das vorhandene Defizit zu verringern, müsste mindestens 1,5 Mio. m² neue Bürofläche pro Jahr gebaut werden. Aber freie Grundstücke für Büroimmobilien in Citylage sind inzwischen knapp geworden. Deshalb sind viele Unternehmen gezwungen ihre neuen Projekte in Randlage, außerhalb der Moskauer Ring-Straße zu planen.

Im Bereich der Wohnimmobilien zeigt sich ein ähnliches Bild. Das deutsche Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) schätzt, dass bis zum Jahr 2025 auf dem russischen Markt ca. 25 Mio. neue Wohnungen fehlen.

Der durchschnittliche Immobilienpreis (Alt- und Neubauten) in Moskau pro m² Wohnfläche betrug Ende 2007 2.876 Euro. Der Bau von Wohnfläche legte 2007 um 28,9 % im Vergleich zum Vorjahr zu. Ein größerer Anteil davon (42,6 %), wurde mit dem Eigenkapital der Bewohner finanziert. Für die aufstrebende Mittelschicht steht eine neue Wohnung ganz oben auf der Wunschliste. Damit wird deutlich, dass die Bedeutung von Privatinvestoren im russischen Wohnimmobilienmarkt in der Zukunft immer wichtiger wird.

Quellen: Föderaler Statistikdienst, Russlandanalysen der Deutschen Gesellschaft für Osteuropakunde

Die boomende Immobilienbranche und der hohe Nachholbedarf bleiben nicht unbemerkt. Westliche institutionelle Großinvestoren, die sich meist auf längerfristige Projekte mit absehbarem Risiko fokussieren, haben ihr Engagement in Russland bereits erhöht.

Morgan Stanley Real Estate hat im August 2006 eine 10 %-ige Beteiligung an der russischen Firma RosEuroDevelopment für ca. 28 Mio. Euro erworben. Diese hat kurz zuvor ein 115.000 m² großes Logistikzentrum an den britischen Immobilienfonds Raven Russia veräußert. Außerdem hat Morgan Stanley Real Estate für ca. 23 Mio. Euro eine 15%-ige Beteiligung an der russischen RGI International erstanden. Ein auf die Entwicklung von Wohnimmobilien im Premiumsegment spezialisiertes Unternehmen.

Ein weiteres Beispiel ist das Joint Venture der Deutschen Bank und der österreichischen Strabag. Das neugegründete Unternehmen wird sich neben der klassischen Immobilienentwicklung auch im Bereich der Projektfinanzierung betätigen. Für das erste Projekt, der Wiederaufbau des Hotels Moskva in Moskaus Stadtmitte, stellt die Deutsche Bank eine Kreditlinie von 450 Mio. Euro für 10 Jahre zur Verfügung.

Sehr aktiv sind auch österreichische Investoren, wie die Raiffeisen Capital Management oder Immoeast AG. Letztere baut in Russland gerade zwei Einkaufszentren und einen Logistikterminal.